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Vous héritez d’un appartement avec un locataire dedans. Le loyer tombe toujours le 5 du mois, comme avant. Ce que beaucoup de nouveaux propriétaires découvrent trop tard, c’est que cet argent leur appartient désormais fiscalement, et qu’il doit apparaître dans leur déclaration.
Bonne nouvelle : les règles sont connues et les erreurs, évitables. Voici qui perçoit, qui déclare, sous quel régime, et ce qui coûte cher quand on l’oublie.
Ce qui change dès le décès pour le bail en cours
Le décès du propriétaire ne met pas fin au bail en cours. Le contrat se poursuit aux mêmes conditions, avec les héritiers dans le rôle de bailleur. Le locataire n’a pas à partir, et les héritiers ne peuvent pas lui donner congé du jour au lendemain : les règles habituelles (préavis, motifs légaux) continuent de s’appliquer.
Le dépôt de garantie suit le même chemin. Il a été versé au défunt, mais c’est à la succession, donc aux héritiers, de le restituer au départ du locataire. Il faut donc le provisionner dès le départ, sinon la facture tombe au mauvais moment.
Côté pratique, prévenez le locataire par écrit : à qui payer, sur quel compte, qui signe les quittances. Tant que la succession n’est pas réglée, le notaire ou un mandataire peut centraliser les loyers. Un locataire qui continue de virer sur l’ancien compte du défunt complique tout.
Qui déclare les loyers, et à partir de quand
La règle tient en une coupure : la date du décès. Avant, les loyers relèvent du défunt. Après, ils reviennent aux héritiers, au prorata de leurs droits.
| Période | Qui déclare | Comment |
|---|---|---|
| Du 1er janvier au jour du décès | Le défunt, via ses héritiers | Dernière déclaration du défunt, à déposer dans les 6 mois suivant le décès |
| Après le décès | Chaque héritier | Déclaration annuelle de l’année suivante, selon sa quote-part |
| En cas d’indivision | Chaque indivisaire, pour sa part | Formulaire 2042 (micro-foncier) ou 2044 (régime réel) |
Concrètement, si le décès a lieu en juin, les loyers de janvier à juin se déclarent dans la dernière déclaration du défunt. Ceux de juillet à décembre sont répartis entre les héritiers, un partage qui se complique surtout quand une fratrie doit gérer un bien immobilier. Chacun les inscrit dans sa propre déclaration des revenus fonciers, même si l’argent dort encore sur un compte de succession.
En indivision, la répartition suit la quote-part de chacun. Deux héritiers à parts égales déclarent chacun la moitié des loyers et la moitié des charges. Si le bien était meublé, les loyers relèvent des BIC et non des revenus fonciers : le raisonnement par date reste le même, mais les formulaires changent.
Micro-foncier ou régime réel : le choix qui change l’impôt
Le micro-foncier s’applique d’office tant que les revenus fonciers bruts du foyer restent sous 15 000 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 %, sans justificatif. Le régime réel permet de déduire les vrais frais : taxe foncière, assurance, travaux d’entretien et de réparation, frais de gestion, intérêts d’emprunt éventuels.
Le piège, c’est que le seuil de 15 000 € s’apprécie par foyer. Un héritier qui possède déjà un bien locatif cumule ses loyers et peut dépasser le plafond sans s’en rendre compte. Le réel devient alors obligatoire.
12 000 € de loyers à deux héritiers : lequel des deux régimes gagne ?
Micro-foncier : 12 000 € moins 30 % d’abattement, soit 8 400 € imposables au total, 4 200 € par héritier.
Régime réel : 1 400 € de taxe foncière, 250 € d’assurance, 3 000 € de travaux et 600 € de gestion, soit 5 250 € de charges. Le revenu imposable tombe à 6 750 €, soit 3 375 € par héritier. Le réel l’emporte cette année-là, mais pas forcément l’an prochain sans travaux. Un déficit foncier peut aussi s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt.
Gardez en tête que l’option pour le réel engage pour trois ans. Les prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt sur le revenu dans les deux cas, sur le revenu net retenu.
Amortir le bien à partir de sa valeur au jour de l’héritage
Voici le point que beaucoup confondent. En location nue, soumise aux revenus fonciers, on ne peut pas amortir le logement. L’amortissement concerne la location meublée au réel, en BIC, par exemple pour un loueur en meublé non professionnel.
Si les héritiers poursuivent une location meublée, la base d’amortissement correspond à la valeur vénale du bien au jour de la succession, celle retenue dans la déclaration de succession. On exclut la part de terrain, non amortissable, puis on étale le reste sur la durée d’usage des composants (gros œuvre, toiture, équipements). Cela peut effacer une grande partie du bénéfice imposable pendant des années.
Attention à la revente : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière en location meublée. Pour la plus-value, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession, et la durée de détention court à partir de la date du décès. Une valeur de succession bien documentée protège donc deux fois.
Erreurs fiscales fréquentes des nouveaux propriétaires
La première erreur est l’oubli pur et simple : laisser les loyers hors déclaration parce qu’ils ne sont pas encore partagés. L’administration reçoit l’information du notaire et recoupe. La seconde est de rater la dernière déclaration du défunt et son délai de six mois.
L’indivision mal gérée vient ensuite. Sans convention ni mandat de gestion, personne ne sait qui encaisse, qui paie la taxe foncière, qui décide des travaux, d’où l’intérêt d’une clause d’indivision pour éviter les conflits. Les charges avancées par un seul héritier ne sont pas toujours réparties correctement dans les déclarations, et les désaccords s’installent vite.
Loger un proche à bas prix : le risque du loyer sous le marché
Louer le logement hérité à un enfant ou à un parent bien en dessous du loyer de marché peut attirer l’attention du fisc. L’administration peut y voir une libéralité, contester la déduction de certaines charges ou d’un déficit, voire envisager des droits de donation. Un loyer cohérent avec le quartier, un bail écrit et des virements réguliers évitent la plupart des discussions.
Dernier réflexe à adopter : comparer micro-foncier et réel chaque année, au lieu de rester par habitude sur le premier choix. Une année de gros travaux, un emprunt contracté pour racheter une part à un autre héritier, et l’équation change. En cas de doute sur la répartition ou le régime, un échange avec le notaire de la succession ou un expert-comptable coûte moins cher qu’un redressement.
