Emprunter plus longtemps pour acheter, ce que coûte vraiment un crédit immobilier étiré sur la durée

Près d’un nouveau crédit immobilier sur deux court désormais sur 25 ans ou plus. Pour beaucoup de ménages, c’est la seule façon de faire entrer un achat dans le budget. La mensualité baisse, le projet devient possible, et le prix à payer reste dans l’ombre.

Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, 49,8 % des nouveaux prêts signés au troisième trimestre 2026 atteignent ou dépassent cette durée. C’est 3,3 points de plus qu’en 2025. Voyons ce que cette habitude change vraiment dans votre portefeuille.

Ce que coûte un crédit étiré sur 25 ans ou plus

Prenons une simulation avec des hypothèses volontairement simples : 250 000 € empruntés à 3,5 % fixe, hors assurance, sur 20, 25 puis 30 ans. Il s’agit d’un exemple de calcul, pas d’une offre de prêt. Votre taux d’intérêt réel dépendra de votre profil et de la banque.

Passer de 20 à 25 ans vous fait gagner près de 200 € par mois, mais ajoute environ 27 500 € d’intérêts. Aller jusqu’à 30 ans allège encore la mensualité de 130 €, pour près de 29 000 € d’intérêts supplémentaires. Au total, dix années de plus coûtent environ 56 000 € de plus dans cet exemple.

Une durée inscrite qui ne reflète pas la durée réelle

Voici l’argument préféré des partisans de l’allongement : on ne rembourse presque jamais un crédit jusqu’au bout. Selon l’économiste Michel Mouillart, la durée effective d’un emprunt immobilier en France tourne autour de neuf ans. Une revente du logement ou une renégociation de prêt met fin au contrat initial bien avant l’échéance.

Reprenons notre simulation. Après neuf ans, un prêt de 25 ans vous a déjà coûté environ 135 000 €, dont près de 69 000 € d’intérêts. Il vous resterait pourtant environ 184 000 € à rembourser, contre environ 159 000 € sur 20 ans. Les premières années, vous payez surtout de l’intérêt, et plus la durée est longue, plus le capital fond lentement.

Ce raisonnement a donc ses limites. Si vous revendez au bout de neuf ans, vous aurez payé moins d’intérêts au total qu’en allant au bout. Mais vous aurez aussi remboursé très peu de capital, ce qui réduit ce qu’il vous reste à la revente du logement une fois la banque soldée.

Pourquoi les ménages empruntent de plus en plus longtemps

Entre des prix immobiliers élevés, des taux en hausse et des conditions d’octroi strictes, la durée est devenue le levier d’ajustement. Les jeunes sont en première ligne : 55 % des emprunteurs de moins de 35 ans ont choisi au moins 25 ans, et 57 % chez les 35-45 ans.

L’apport personnel pèse aussi dans la balance. Il atteignait en moyenne 55 567 € en septembre 2026, soit environ 3 000 € de plus qu’un an plus tôt, d’après le courtier Finance Conseil. Quand l’apport grimpe, ceux qui n’en ont pas assez compensent en étirant le crédit immobilier, parfois avec une aide parentale pour financer un logement.

Résultat, la part des primo-accédants a reculé à 43,9 % des nouveaux crédits cet été, selon la Banque de France. La proportion de propriétaires stagne autour de 57 % des résidences principales depuis 2014, d’après l’Insee.

Les risques d’un emprunt au-delà de 25 ans

Le premier risque est le plus évident : vous payez plus pour le même bien. Chaque année supplémentaire ajoute des intérêts, et une mensualité plus basse donne l’impression trompeuse d’un crédit moins cher.

Le deuxième tient à la durée de l’endettement. Sur 30 ans, vous pariez sur la stabilité de vos revenus pendant trois décennies : emploi, séparation, arrivée d’enfants, baisse d’activité. Plus la durée est longue, plus un accident de parcours peut conduire à des impayés.

Le troisième est plus discret. Le capital se rembourse lentement, donc vous restez longtemps « dépendant » du prix de vente. Si le marché baisse ou si vous devez vendre tôt, la marge de manœuvre peut être mince. À l’inverse, vos revenus peuvent progresser et vous permettre un remboursement anticipé, ce que les banques mettent en avant pour les primo-accédants.

Règles du HCSF et assouplissement encore incertain

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose une durée maximale de 25 ans et un taux d’effort plafonné à 35 % des revenus. L’objectif est de limiter le surendettement des ménages et les impayés pour les prêteurs. La Fédération bancaire française plaide, elle, pour des règles moins contraignantes, estimant que les banques savent évaluer le risque.

Les établissements disposent déjà d’une marge : ils peuvent déroger aux critères du HCSF pour 20 % au maximum de leur production trimestrielle de nouveaux crédits. Cette dérogation ne couvre pas toutes les demandes. Une proposition de loi visant à assouplir ces règles, portée par le député Lionel Causse, a été déposée l’an dernier puis retirée après des modifications lors des débats. Rien ne garantit donc que la durée maximale sera relevée.

Augmenter son apport ou réduire son projet : les alternatives

Avant d’allonger, testez d’abord les autres leviers. Un apport plus élevé réduit le capital emprunté, donc les intérêts, sans toucher à la durée. Dans notre exemple, 20 000 € d’apport en plus ramènent la mensualité sur 25 ans à environ 1 150 €, sans rien ajouter à la durée.

Revoir le projet reste une option : un bien un peu plus petit, une autre localisation ou des travaux reportés. Autre piste, emprunter sur 25 ans pour garder une mensualité confortable, puis rembourser par anticipation dès que vos revenus augmentent. Vérifiez alors les indemnités prévues au contrat.

Une durée plus longue peut avoir du sens si elle sécurise votre budget, mais elle doit rester un choix assumé et chiffré. Comparez toujours le coût total du crédit avec votre capacité de remboursement, pas seulement la mensualité affichée.